Passoire thermique: les banques durcissent les conditions pour obtenir un crédit
Pour les investisseurs d'abord, plusieurs établissements bancaires décident désormais de prendre encore moins en compte les loyers qui seront perçus par l'emprunteur dans le calcul du taux d'endettement. Une grande banque par exemple ne comptabilise plus que 50% des futurs loyers lorsque le logement est classé F et même 0% lorsqu'il est G. Pour rappel, les logements notés G seront interdits à la location en 2025, ceux notés F en 2028 et ceux notés E en 2034.
C'était déjà de plus en plus compliqué de décrocher un crédit pour un investisseur et ce quel que soit la nature du logement acheté. C'est donc désormais une double peine. Car déjà, depuis près d'un an et demi, le régulateur des banques a modifié le mode de calcul du taux d'endettement. 70% des futurs loyers sont toujours pris en compte mais avec ce nouveau calcul, le taux d'endettement est radicalement différent. Ainsi, un même candidat à l'investissement avec les mêmes revenus, les mêmes charges, le même projet et les mêmes futurs loyers, passe d'un taux d'endettement de 33% à l'époque à 45% aujourd'hui. A ce niveau là donc, pas de crédit possible. Si ce même candidat à l'investissement veut acheter un bien classé F, donc avec seulement 50% des loyers pris en compte, on passerait à 48% de taux d'endettement.
Un taux d'endettement maximum réduit
Du côté de l'achat de la résidence principale, il n'y a pas pour l'instant de différence de taux d'intérêt. Mais il y a encore une fois des problèmatiques de taux d'endettement maximal. Pour les propriétaires occupants qui veulent acheter une passoire thermique (les logements notés F ou G), certaines banques fixent ce taux maximum à un niveau plus faible que pour les autres. On descend à 30% maximum dans certains établissements pour un logement F ou G, alors même que le régulateur les autorise à aller jusqu'à 35%. L'enjeu est de s'assurer qu'il restera suffisamment d'argent à l'emprunteur pour faire les travaux nécessaires.
nvestisseur ou simple accédant, les banques réclament quoi qu'il en soit plus d'apport pour l'achat de logements F ou G. Car elles anticipent aussi une perte de valeur de ces biens et préfèrent donc par prudence ne financer que 80% de l'opération. A l'inverse, notez que certaines banques proposent des prêts bonifiés à ceux qui veulent acheter des logements performants (A ou B).